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成功案例

是借名买房还是道德赠与?一个案例,律师教你这样分析:

作者:熊高杰律师  时间:2018年12月24日
案情简介:
家住武汉武胜路附近的刘女士,在2006年用母亲张某的名额买断了单位的公房,将房产证办在母亲张某的名下。但是当时的买断款都是儿媳刘女士和丈夫出的,并与父母口头约定该房是买给儿子(二级残疾人,当时只有14岁)孙某的,待房产证办下来后再过户到孙某名下以保障孙某日后的生活,父母也表示同意,其后孙某就和爷爷奶奶一直住在该套房子里,但是却一直没有过户到孙子某名下,后来刘女士夫妻二人因为房屋拆迁过渡也临时住到这套房屋。现在到了2015年,这套房子即将面临拆迁,张某依然不想将房子过户到孙某名下,还要求孙某及其父母刘女士等人搬出这套房子,孙子孙某及父母刘女士等人都坚决不同意遂起纠纷。刘女士等人主张该套房子已经在当时买房时张某已经同意将该套房屋赠与给了孙某,该房子现在应当属于孙某所用,自然无需搬离;张某夫妇虽然承认该房屋的买断款属于刘女士夫妻所出,也承认当时确承诺赠与给孙某,但是现在反悔了,予以撤销,不愿意继续赠与,也不同意过户。值此争议之下该怎么办呢?
案情分析    
就本案的特殊案例,很有代表性和典型性,也有效的填补了法律上的一个空白,作为一个范本进行一下相关法律问题的探讨。
第一,本案是属于房产赠与,还是属于借名买房?
就该案的相关案情来看,更像是借名买房的性质,实际上是刘女士夫妻二人作为儿子孙某的法定代理人,借用母亲张某的名额和名义来为孙某买房,孙某才是房屋买卖的实际权利义务人,只是借用母亲(也即孙某的奶奶)的名义买房后再过户到孙某名下而已,当时双方的真实意思表示与实际行为均是如此,充分表明了借名买房的实质和内涵。
但是该借名买房的合同是否有效呢?
借名买房行为属于合同行为,借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。在借名买房的行为中,存在借名买房人、名义购房人、售房人三个法律主体。这种借名买房合同的效力,大体可以在不同情形下分为有效和无效两种情况:[1]
第一种情况,借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的,该借名买房合同一般认定为有效。因为,意思自治是我国《合同法》的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的意思表示,合法有效,应具有法律效力。尽管房屋产权登记在名义买房人名下,但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据,要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”这说明借名买房合同在不违反法律或者政策性规定的情况下,一般认定为有效。
第二种情况,借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的,该借名买房合同一般被认定为无效。理由是借名买房合同虽是无名合同,亦受合同法调整。当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。
但是熊律师认为,即便在第二种借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的情形下,并不当然无效,因为我国《合同法》第五十二条明确规定违反国家法律、行政法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易等的相关政策规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。
因此,无论哪种情形下,借名买房都有可能属于有效的合同,而本案中的房屋属于单位的福利房(公房)并不属于拆迁房、安置房、经济适用房等政策性房屋,借名买房也不违反相关的政策,自然属于有效的房屋买卖。如果此案中,孙某、刘女士等人主张借名买房也许得到法律支持的胜算会更大一些。
另外本案中,张某在当时赠与孙某房屋时,明知其是一个二级残疾人,终生都需要人照顾,自愿将单位的公房赠与给孙子,以保障孙子以后的生活有一个依靠有一个着落,也要求孙某的父母来出资而不是自己出资购买,更进一步表明这个房子原本就是打算为孙某购买的(明知不是自己的不需要出钱也不愿意出钱),也承诺等房产证下来后就过户给孙子孙某,更是直接的应证了亲人之间赠与的无偿性、自愿性与道德义务性。是一个奶奶真心可怜、帮助孙子的道义之举、善意之举,理应得到贯彻与尊重,不能出尔反尔、任意撤销,反污了道德之名、反失了道义之心,实为不美。
故,就算本案属于赠与关系,也不能任意撤销。由此可见,道德义务性质包括但不限于基于友情、亲情、爱情等善良感情而产生的帮扶、感恩等道德义务,基于道德义务性质的赠与依法不得撤销,因为其是对道德义务性质的赠与行为的褒扬和对受赠人取得期待利益的保护 不过道德义务性质的具体判断还需要结合具体的案情与特殊情况从价值判断的目的入手着手分析,以探求到底是否属于“道德义务性质”

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